Jean-Philippe Chatelain
Avocat à la cour, Paris
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Simulateur de plus-value immobilière, ligne à ligne
Le calcul suit la déclaration n° 2048-IMM-SD que le notaire dépose lors de la vente d'un immeuble bâti : mêmes cadres, mêmes numéros de ligne, mêmes formules. Les champs à saisir sont les montants de l'acte ; le reste se calcule. La pastille i de chaque ligne ouvre ce qu'en disent la notice officielle de la déclaration et la doctrine administrative (BOFiP).
Total à payer
Plus-value brute
Prix net d'impôt
Renseignements relatifs à la cession
dates, origine de propriété, modalités
Exonérations totales à écarter
à vérifier avant tout calcul
Cochez une case si la cession en relève : la plus-value est alors exonérée en totalité et le notaire ne dépose pas de déclaration 2048-IMM. Les deux dernières se déduisent de la saisie.
Liquidation de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value
page 2 du formulaire
Liquidation des prélèvements sociaux afférents à la plus-value
page 3 du formulaire
Liquidation de la taxe prévue à l'article 1609 nonies G du CGI
plus-values supérieures à 50 000 €
Total à payer
lignes 64 + 110 + 111 + 112 + 118 − 120
À reporter sur la déclaration de revenus
déclaration n° 2042 C
Ce que le chiffre ne dit pas
Les exonérations totales précèdent le calcul
La vente de la résidence principale, la première cession d'un logement autre que la résidence principale avec remploi, la cession d'un prix inférieur ou égal à 15 000 €, celle d'un retraité ou d'une personne invalide sous conditions de ressources : dans ces cas aucune déclaration n'est due et le simulateur est sans objet.
Hors du champ de cet outil
Les terrains à bâtir, les cessions par une société ou un fonds de placement immobilier (lignes 51 à 55 et pages 4 et 5), les cédants personnes morales (ligne 62), l'abattement forestier (ligne 63) et la correction propre aux non-résidents de pays tiers.
Une imposition libératoire
L'impôt et les prélèvements sont acquittés par le notaire lors de la publication de l'acte, sur le prix de vente. La plus-value est ensuite reportée sur la déclaration de revenus, où elle entre dans le revenu fiscal de référence.
Pas de compensation des moins-values
Une moins-value immobilière n'est imputable ni sur une plus-value de même nature, ni sur le revenu global. Le simulateur s'arrête alors à la ligne 30.
Informations pratiques
Les barèmes appliqués, tels qu'ils figurent dans la notice 2048-IMM-NOT-SD (édition 2026).
Abattement pour l'impôt sur le revenu
6 % par année de détention de la 6e à la 21e, 4 % au terme de la 22e : exonération totale après vingt-deux ans.
Abattement pour les prélèvements sociaux
1,65 % par année de la 6e à la 21e, 1,60 % pour la 22e, puis 9 % par année au-delà : exonération totale après trente ans.
Les forfaits
Frais d'acquisition : 7,5 % du prix d'achat, pour les seules acquisitions à titre onéreux. Travaux : 15 % du prix d'acquisition, si le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition.
Les taux
Impôt sur le revenu à 19 %. Prélèvements sociaux à 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. La hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières.
Cette simulation n'a qu'une valeur indicative et ne saurait se substituer à un examen précis par un avocat fiscaliste. Elle suppose une cession par une personne physique résidente, d'un immeuble bâti détenu en direct, et des montants justifiés par les actes et les factures.