TEXTES
L’article 39 C, II du CGI prévoit notamment :
« 2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
3. L’amortissement régulièrement comptabilisé au titre d’un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2. Lorsque le bien cesse d’être donné en location ou mis à disposition pendant un exercice, l’amortissement non déductible (…) est déduit du bénéfice de cet exercice. (…) En cas de cession de ce bien, l’amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession. »
L’article 39 B du CGI complète :
« A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l’acquisition ou la création d’un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d’utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée. »
La doctrine administrative précise (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 57 et 58, 19-8-2026) :
« (…) en cas de location meublée d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de l’ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens. »
« (…) les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à un amortissement (…). Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l’actif de son bilan la valeur de l’immeuble amortissable de celle du terrain d’assiette. »
Ainsi :
- l’amortissement de l’immeuble et du mobilier ne peut excéder les loyers diminués des autres charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, entretien…) : il ne crée jamais de déficit, que le loueur soit professionnel ou non ;
- la fraction non déduite est reportée sur les exercices suivants, sans limitation de durée ;
- encore faut-il l’avoir comptabilisée : l’amortissement qui n’a pas été pratiqué n’est pas « en report », il est définitivement perdu ;
- le terrain n’est pas amortissable. Aucun pourcentage forfaitaire n’est prévu pour la location meublée : à défaut de ventilation dans l’acte, la valeur du terrain se détermine par comparaison avec des ventes de terrains nus proches ou, à défaut, à partir du coût de reconstruction (CE 15-2-2016 n° 367467, repris par le BOFiP).
Par exemple :
| Montant | |
|---|---|
| Loyers | 12 000 € |
| Autres charges | -5 000 € |
| Amortissement comptabilisé : 10 000 €, déductible à hauteur de | -7 000 € |
| Résultat imposable | 0 € |
| Amortissement reporté | 3 000 € |
Problématique : la revente.
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a créé un III à l’article 150 VB du CGI :
« III. - Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article. »
Sont exclus les biens situés dans une résidence pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans, dans un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, ou dans un établissement de soins de longue durée.
Interrogé sur la date d’entrée en vigueur, le Gouvernement a répondu que la mesure s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances, quelle que soit la date de mise en location du bien, et que l’ensemble des amortissements déduits pendant la location doit être pris en compte (RM Mette, JO AN du 24 mars 2026, n° 10097).
Ainsi :
- pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits, même pour un bien loué depuis vingt ans ;
- seuls les amortissements « admis en déduction » sont visés : ceux restés en report ne diminuent pas le prix d’acquisition ;
- la plus-value reste une plus-value privée (art. 150 U), avec les abattements pour durée de détention.
Par exemple, pour un bien acquis 200 000 € et revendu 260 000 €, sur lequel 40 000 € d’amortissements ont été déduits :
| Avant le 15/02/2025 | Depuis le 15/02/2025 | |
|---|---|---|
| Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € |
| Prix d’acquisition effectivement payé | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits | 0 € | -40 000 € |
| Prix d’acquisition retenu | 200 000 € | 160 000 € |
| Plus-value brute (avant abattements) | 60 000 € | 100 000 € |
NDLR : le BOFiP n’a pas encore commenté la réforme, le BOI-RFPI-PVI-20-10-20 (prix d’acquisition) n’ayant pas été mis à jour ; la réponse ministérielle annonce que ces précisions y figureront.
Pour mémoire, le loueur professionnel relève des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies et s.), calculées sur la valeur nette comptable, donc après amortissements ; elles peuvent être exonérées si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes n’excèdent pas 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (exonération partielle) (art. 151 septies du CGI).
Depuis la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (art. 47), la même minoration vise les amortissements déduits en location nue dans le cadre du statut fiscal du bailleur privé, dit « Jeanbrun » (art. 31, I-1°, i et j du CGI).
Question ouverte : que deviennent, en LMNP, les amortissements restés en report au jour de la vente ? L’article 39 C, II-3 prévoit qu’ils majorent la valeur nette comptable ; OR, la plus-value sur l’immeuble du LMNP n’est pas calculée d’après la valeur nette comptable. Le même texte prévoit que, lorsque le bien cesse d’être loué, l’amortissement non déduit s’impute sur le bénéfice de l’exercice, l’excédent étant reporté : le loueur qui conserve d’autres locations meublées peut-il s’en prévaloir ? Aucune prise de position administrative n’a été identifiée.
Et demain ? Le projet de loi de finances pour 2027.
L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), déposé le 1er octobre 2026, prévoit notamment d’insérer à l’article 39 C, I du CGI :
« 2. Par dérogation au 1 du présent I, lorsque l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155, l’amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal. »
et, à l’article 39 C, II-3 :
« a) Le cumul des amortissements régulièrement comptabilisés au titre des exercices clos antérieurement au 1er janvier 2027 (…) et non déduits du résultat de ces exercices (…) peut être déduit du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu’au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable (…).
b) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel (…), les amortissements qui n’ont pu être déduits du résultat d’un exercice (…) ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants. »
Ainsi, si le texte était adopté en l’état, pour le loueur non professionnel :
| Location meublée (hors tourisme) | Meublé de tourisme | |
|---|---|---|
| Taux maximal d’amortissement | 2,5 % | 1,5 % |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 7 000 € | 5 000 € |
| Amortissements non déduits à compter de 2027 | Perdus | Perdus |
| Stock en report au 31/12/2026 | Déductible jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat | Idem |
- mêmes exceptions que pour la revente (résidences étudiantes, seniors, EHPAD…) ;
- le loueur professionnel n’est pas visé.
L’exposé des motifs se réfère au dispositif Jeanbrun : il s’agit de « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la LMNP ».
Le texte est en discussion à l’Assemblée nationale ; un amendement propose même de supprimer toute déduction d’amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 (amendement n° I-CF776). Affaire à suivre, sommes-nous à l’abri d’une nouvelle surprise ?
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